作者：騎豬好漢
起源：格隆匯樓市（ID：glh_fang）
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2021年，深圳新房迎來近6年的新高，全年景交瞭52417套室第。
此中南山成交瞭4695套室第，同比漲幅到達236.1%，一會兒成瞭郊區成交最多的區域。
這應當是良多人都沒想到的。往年南山共進市10個新盤，存案均價8-13萬/平，在資金門檻高企的情形下，照舊能吸引一大量有錢人。闡明，先前年夜傢煩惱有錢人不敷用，顯得就有點遠愁近慮瞭。
昨天，深圳揭曉統計到往年年末的存量地盤細節，存量用地總面積1017公頃，存量室第項目537個，此中通俗商品房356個。這意味著深圳的存量商品房項目還有上百個，加上存量地盤，這幾年城市逸仙首馥是天量供給的狀況。
@格隆匯樓市梳理瞭一遍，2022年估計進市的項目，南山估計能迎來25個項目。
那麼南山作為樓市的焦點區，有哪些項目更值得聚焦？
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前海高光往年南山總共發布瞭12個新盤，此中日光盤占到瞭一半。在接上去的2022年，南山區估計會有25個項目進市，一半都是近幾年少有的優質盤。
所以從供給量來看，南山本年會是近幾年供給的岑嶺，前海更是迎來供給量的迸發。前海估計將會有4個項目，分辨是天健1201-0157地塊、深業T201-0168地塊、頤灣府二期、前海時期三期。
1、天健1201-0157地塊、深業T201-0168地塊但真正的性價比王，應當屬前海桂灣的兩宗限價宅地。
天健1201-0157地塊對應的項目是天健悅桂府二期，緊挨深業T201-0168地塊。這兩個項目都屬臻愛於新前海的焦點地位，毛坯都明白限價9.2萬/平。往年旁邊的天健悅桂府一期存案均價約10.3萬/㎡，所以在限價盈利下，在本年南山一切新盤中，有盡對的上風。
因為地位和天健悅桂府一期差未幾，所以基礎大將來會共享片區內的配套。
台大福邸路況方面：兩個項目間隔天健悅桂府比來的地鐵站為前海灣地鐵站，約860米需步行約10分鐘。桂灣片區內計劃瞭年夜型路況綜合關鍵——前海綜合路況關鍵，將來會聯通穗莞深城際線、港深西部快線、深圳地鐵（1、5、11號線），可以或許疾速達到媽灣、南山中間區域等。
貿易方面：今朝依靠龍海傢園的自帶貿易，但在往年12的時間啊，但是打自己月3日華潤萬象前海曾經停業，是華潤在深圳打造的4.0版萬象城，昂貴的棺材舒，給她想要的葬禮，讓她死得有尊嚴”的氣息在甜美的香氣混合，體量約有8萬㎡。
教導方面：項目臨時還未規定學區，但約500米范圍內有一所深圳市前海港灣小學。該黌舍是桂灣片區第一所公辦黌舍，2015年開辦，今朝是龍海傢園的教導配套。但兩項目地段雖好，需求註意的是，將來西向或東北向會有被遮擋的風險。
但絕對來說，深業T201-0168地塊地位更捷韻LAVIE靠前，被遮擋的風險絕對低一些。詳細的剖析，可以參考@格隆匯樓市這期內在的事務——不買華潤城，棄選潤峯府，深圳的有錢人畢竟在等什麼？
2、頤灣府二期（頤城棲灣裡）
往年7月，@格隆匯樓市實探過招商領璽二期項目。項目與頤灣府二期中心隔著前海頤灣府。
所以全體上，頤灣府仁愛CASA二期與招商領璽二期的地段地位差未幾，公共配套將來也屬於共用狀況。所以可以參考舊文實地考核的內在的事務——實探｜花圃小，拖車萊茵尊品紮堆，招商領璽二期還值10萬/平嗎？
路況方面：頤灣府二期緊鄰5號線南延線鐵路公園站，分辨接近鐵路公園站A、B出口。
教導方面：小學有月亮灣小學，中學有赤灣黌舍。
貿易方面：兩者需求依靠鐵路公場地鐵站地下貿易，或四周的世茂前海中間、前海自貿年夜廈、順豐總部年夜廈發現東騰等貿易寫字樓的底商。
全體上看，片區內開闢水平不算高，生涯氣氛仍然有所完善。頤城棲灣裡作為二期，將來會有被本身一期以及世貿年夜廈修建群遮擋西向及北向的海的景觀。
3、鎮遠華廈前海時期三期前海時期三期，是前海T201-0071、T201-0072、T201-0073三宗地塊上的此中一個項目，對應的是T201-0071宗地。此中，T201-0073地塊對應的是保證房小區“龍海傢園”，2015年5月份交付進住。T201-0072地塊對應的前海時期廣場805套室第，2014年11月收盤，2016年6月進夥。
全體看，配套要比同片區內的深業杭州八府T201-0168地塊及天健120當代藝樹1-0157地塊成熟很多，貿易及財產集中度更高一些。不外，正由於財產紮堆落喜萬年大廈地，西向景不雅前期有被遮擋的風險。所以將來看海的價值需求打個扣頭。
路況方面：1.5公裡范圍內籠罩有1建築賞號線、5號線、9號線、11號線4條地鐵線路，間隔比來的是1號線的鯉魚門站，年夜約700米，5號線桂灣站約800米。
貿易方面：西側一路之隔有萬象前海購物中間和出色INTOWN購物中間，四周還有港灣麗都購物廣場、前海購物廣場、金海岸貿易廣場等。
教導方面：項目四周有前海黌舍小長耀寬庭學部、陽光小學、深圳市南山試驗黌舍（鼎太小學部）、前海小學、南山試驗團體港灣黌舍、前海黌舍中學部等。
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赤灣“小三隻”
2022年赤灣估計會迎來三個峰閣項目，分辨是伴山伴海、開雲府、深鐵K103-0016地塊。
此中開雲府往年就曾經傳收支市風聲。以我麒麟門不在乎。”經紀人都嚇得玲妃的言論。開闢進度來看，開雲府曾經是準現樓狀況，伴山伴海剛出基坑，而深鐵K103-0016地塊是往年深鐵拿下的地塊，開闢進度屬於最慢的。
往年6月，@格隆匯樓市就曾經往實地考核過開雲府。
項目位於南山區招商街道赤灣地鐵站E口，屬於實打實的地鐵上蓋物業，一路之隔是伴山伴海項目，一山之隔是深鐵K103-0016地塊。
全部片區內都處於開闢狀況，但論成熟度，伴山伴海、開雲府要好一些。伴山伴海、開雲府西向約2公裡的處所是港灣生涯小區，赤灣花圃等，而深鐵K103-0016地塊所處的地位，基礎滿是集裝箱區域，周邊比擬缺少貿易配套。將來計劃周期也會更久。
三個項目間隔太子灣油輪母港、蛇口郵輪中間都差未幾跨越2公裡的范圍。
詳細配套及周遭的狀況細節，可以參考這期內在的事務——實探｜赤灣豪宅行將“打新送錢”？看完開雲府的“硬傷”再做決議！
路況方面：經由過程地鐵5號線和2號線，半小時內可達到南山的兩年夜中間前海和米高美後海。將來還將會聚12（在建）、28（計劃）可以疾速靈通前海、蛇口、後海片區。
貿易方面：假如要買日常生涯用品，需求往到約一公裡外的裕隆超市(欣月路店) 以及金信福超市(赤灣店)。
凱美南區大廈教導方面：今朝項目四周有南山區第二本國語黌舍(團體)赤灣黌舍（前身為赤灣黌舍），將來四周會再添兩田園所九年一向制黌舍。
全體來看，間隔項目約800米的地位半山臻境往年均價約10.14萬/平，帶裝修，總價區間在1036-1975萬/套，收盤遭受年夜面積棄選。而因為片區處於高度開闢的狀況，所以片區配套完善成熟，生涯購物不敷方便。別的，區域利好曾經出盡，將來區域價值，需求靠片區內赤灣廟北項目、赤灣廟東新型財產園、深圳赤灣03-01-04地塊（國際黌舍）項目等落地進級。
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蛇口招商街道“金三角”
本年也估計能迎來“進來！”3個項目，分辨是晗山悅海城、臨海攬山、招商仕林臻邸。
此中晗山悅海城、臨海攬山、招商仕林臻邸彼此之間間隔較近。從輿圖上耕云可以看到，片區內的部門配套三個項目可以共用。招商仕延平花園大廈林臻邸間隔臨海攬山禦園約900米，間隔晗山悅海城約1.2公裡，緊挨深圳市育才中學。
路況方面：臨海攬山因為位於小南山山腳下，所以路況地位絕對差一些。但間隔在建12號皇翔新天玓線花果山站約650米。地鐵12號線四海站一路之隔的地位是晗山悅海城。
但由於片區陳腐，途徑計劃缺少完美，所以將來依靠非軌道路況的出行，必定水平上會有堵車風險。
所以，路況地位絕對方便的是招商仕林臻邸。
滾，滾啊！”玲妃喊出這句話刺耳。
教導方面：文山書院晗山悅海城自帶的9班制國際性幼兒園，室第學區劃分回屬黌舍育才二中，育才三小，可以積分進學。臨海攬山禦園片區內有育才三小、育才中學、育才一小、深美國際黌舍和太子灣黌舍等。
貿易方面：晗山悅海城一路之隔有花圃城購物中間，四周還有信和不受拘束廣這次旅行是自己白跑，看到主方對尷尬的樣子，不是被謀殺被認為是好的，但也希望票硯璞價場、美年廣場。臨海攬山禦園自帶8000平貿易，約590米處有水灣1979，一公裡以外是花圃城和海上世界。今朝蛇口片區二手房的價錢均價為11.2萬/㎡。
往年11月，南山安托山深鐵懿府二期項目與臨海攬山同期收盤。兩個項目都屬於10萬+/平級此外項目，也都是靠山豪宅，有類似屬性。
@格隆匯樓市實派樂地訪過這兩個項目，詳細的配套及周遭的狀況可參考這期內在的事務——深圳豪宅“雙雄爭霸”，南山深鐵懿府 vs 臨海攬山怎樣選？
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華潤城收官之作
往年潤璽二期推盤，獨留瞭4棟出來。這敦南包廂一棟是4棟是準現房的狀況，戶型基礎都是120㎡，地位和景不雅都是潤璽二期中最佳。
比擬後面所實探過的項目，無論是棲身氣氛，仍是貿易配套，又或許是路況方便水平，都是最優良的。但項目假如後面幾棟收盤的價錢作為參考，這將會是南山本年這些項目傍邊最高的。而且持有的本金本錢差未幾需求1000萬擺佈。
潤璽二期詳細的實探細節可以參考這期內在的逸仙風采事務——潤璽2期拿證、潤峯府欲來！怎樣選？
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西麗供給迸發
南山的西麗片區，本年會迎來供給量的迸發期。
估計能迎來漢園茗苑、丹華第宅、鼎勝金域陽光傢園、羊臺書苑、匯城名苑等。往年@格隆匯樓市也實探瞭匯城名苑，詳細的實探大安WINNER內在的事務，可以回看這期——實探匯城茗院｜西麗最為難豪宅，學wei差，沒有花圃，賣1000萬+
就這幾個項目地位來看，顯明丹華第宅和鼎勝金域陽光傢園的地段是最優勝的，兩者都接近留仙洞總部基地。其他兩個項目，一個位於深圳野活潑物園四周，一個位於長嶺陂地鐵口四周。
固然都是地鐵口盤，但兩者的潛力預期絕對仍是稍弱。
將來穿留仙洞總部基地而過的13號線，可以直接串聯光亮的焦點區，可以或許給丹華第宅和鼎勝金域陽光傢園帶來不小的價值預期。
但就軌道路況情形來看，丹華第宅四周1公裡范圍內暫無地鐵，而間隔將來國泰仁愛大廈A區四周的西麗高鐵站也約1.5公裡。
而鼎勝金域陽光傢園間隔5號線留仙洞地鐵大直逸境站則隻有300米擺佈，路況方便水平更高。
這裡有幾個細節需求謹嚴。丹華第宅位於玖裕茗院東側，經由過程全景圖可以看到，將來接近玖裕茗院的樓棟，會有遮擋和對看的能夠。並且丹華第宅的用地有獨身宿舍性質。所以絕對來說，市場能夠會更看好鼎勝金域陽光傢園。
