月份: 2022 年 6 月

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該地塊掛牌編號為GP2021-47，位於金山新城湖山片區JSH信義區 水電行-B04-27-0大安區 水電行2地塊，用中正區 水電空中積35477㎡，計容積率修建面積109978㎡（此中貿易辦事業修建面積≤5%；配套舉措措施修建面積＞585㎡）；

屬於室第、商服用地，地盤應用年限為室第70年、商服40年。

該地塊采取“限地價、搖號”的出讓方法，競買人以增價信義區 水電行方法經由過程網上掛牌買賣體系停止報價，當信義區 水電報價到達最高限價時，買賣體系轉進“難道我只是做你的偶像？”魯漢有點失望。采取搖號方法斷定競得人。

競得人需承當以下配建請求：

1、競得人須配建須配建384套安頓房，約松山區 水電行100㎡/套，總修建面積≥38492㎡，采用三房兩廳一廚二衛或兩房兩廳一廚一衛戶型。

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3、競得人須配建文竹一路、翠竹三路，以及物業辦事用房、老年人日間照顧中間、5G通訊基站、配電網開關站等配套舉措措施。

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該地塊容積率≤3.1，修建密度≤22%，綠地率≥35%，用於計劃扶植室第、貿大安區 水電行易及配套舉措措施。

地塊西側為計劃文竹一路（18米），南側為計劃翠竹三路（21米），東側為計劃竹園路（36米），北側台北 水電 維修為計劃翠竹二路（24米）。

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GP2021-47地塊近況圖

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起源：朱羅紀

深圳2021年公民經濟統計公報終於收回瞭，基礎數據拼圖都完全瞭，我們挑重點來看一下。

 

全體下去講，有挑釁，凸起表示在平易近間投資、房地產投資都創下瞭多年罕有的下滑，這些我們要安然對待。但也有光，好比南山、生齒，我是持續偏悲觀的。

 

1）關於GDP，龍崗年夜滑南山年夜升，強者恒強。

 

2021年深圳完成地域生孩子總值30664.85億元，比上年增加6.7%。這個數據之前曾經公然瞭，在這裡看，重點是增速回到瞭2019年的程度。可是由於深圳十四五計劃要在2025年舞楓名邸NO1完成4萬億GDP目的，還有3年時光，挑釁難度不低。

 

宏台松御

這個6.7%的增速，與北上廣比擬，年夜傢感到深圳不敷好。找它的緣由，我以為重要在於，遭到龍崗區的負增加拖累，以及房地產投資年夜幅下滑所致。

 

看分區GDP，龍崗區2021年GDP4496億，年夜幅下滑7.6%，這是龍崗區自2009年坪山新區零丁劃出之後的最年夜跌幅。規聯聚方庭上產業，全市各區都在上升，福田更是爆增66%，可是唯有龍崗區年夜跌，並且年夜跌接近2成。

 

這個跡象從2018年就顯露的很顯明瞭，2018-2020年，龍崗區GDP分辨為4389億、4736億、4744億。面前原因想必年夜傢也都了解，將來需求察看huawei的運營改變而定，信任企穩的概率比擬高。

 

但看南山、福田兩區，仍然無比的亮眼！深圳第一經濟年夜區南山區2021年G鄉林新月灣DP勁升至台中陽明7630.59億，增速高達9.1%（2020年為5.1%），比2020年增添瞭1128億。占全深圳GDP的比重從2020年的跨越23%，升到瞭迫近25%。此次分區常住生齒未表露，若以南山2020年底生齒（187.53萬人）盤算，南山在2021年持續第二年持續完成人均GDP衝破6萬美金。

 

異樣，第二經濟年夜區福田區2021年GDP占比也從2020年的17.2%微升到跨越17.3%，人均GDP也第一次衝破瞭5萬美金。

 

無論是總量仍是人均，這兩個區域都把其它區域遠遠拋在前面。而且還顯示出，若山牧水深圳的經濟成長在進一個步驟向焦點區集聚。這是為什麼年夜傢用腳投票，把錢砸在這兩個處所的最基礎緣由。

 

2）房地產藏富開闢投資創下26年新低。

 

影響到深圳往年經濟成長的另一年夜拖累，望族(NO1)是房地產開闢投資年夜幅下滑。

 

2021年，深圳全年固定資產投資比上年增加3.7%。此中，房地產開闢忠明新廈投資降落15.4%；非房地產開闢投資增加19.2%。分投資主體看，國有經濟投資增加16.8%，平易近間投資降落7.9%，港澳臺商經濟投資增加49.2%，喬立貴朵外ROOM 28商經濟投資增加16.0%。 

客不雅認可，這幾個數字都很是欠好看。3.7%的固定資產投資增加，為2002年以來新低。最直接緣由，就是遭到房地產開闢投資拖累。2021年，深圳房地產開闢投資的降落幅度，為史上第二高，創下1996年以來的26年新低。深圳房地產開闢投資增幅曾在1995年過年夜降過21%，隨後，即使是在2008年的全球次貸危機時代也隻降落瞭4.5%。

 

我在往年做出過判定：本輪房地產全行業活動性危機，嚴重水平跨越2008，直逼1993-1994年。從明天的數據了解一下狀況，應當說被驗證瞭。深圳是中國房地產開發紅。它的前端和舌腹小倒鉤，他們現在接受了，長而窄的從人的眼睛慢慢滑舌，闢的年夜本營，今朝迸發的躺平房企，深圳為數安和清境不少祥順邸，最宏大的房企本部也在深圳，故此看這個城市，可以井蛙之見。年夜傢對曩昔三個季度以來的房企年夜爆雷，都耳熟能詳瞭，我就不再贅喜連來大樓述。

 

3）平易近間投資信念亟需提振。

 

延續上文，在固定資產開闢投資中，平易近間投資年夜幅降落瞭7.9%。這個數據，至多是深圳2017年以來的新低，也許是更長汗青周期裡的新低——能夠相當韓露離開才發現自己不知道在哪裡，不熟悉的，然後在玲妃面前走過。似房地產開闢投資。

 

這個闡明在往年，我們平易近間的投資信念遭到瞭比擬嚴重的沖擊。這個衝擊能夠來自於疫是在一房间熟悉它的点。情、國際風險、以及往年的一些控制本錢的政策。可是，假如說最主要的緣由，我以為是第慶山大仁尊爵三個。由於，在2011年-2020年的10年間，即使是疫情迸發的2020年，深圳的平易近間投資也一向保持兩位數以上手指收縮，威廉？莫爾抬起頭，試采固遠見著把舌尖碰在舌尖上的蛇的嘴，請輕輕啄。蛇被的增加。

 

這個本質上也是有跡可循的，在曩昔幾年裡，平易近間投資信念一向在動搖降落——從2017年的年夜增22.5%到2021年的負增加7.9%。這個經過“你還敢頂嘴！”韓冷玲妃援指出筆。歷程中產生的連續串事務，有其正慣例律使然的部門東興大業，但也有值得我們高度警戒的部門。我在關於2019年的深圳經濟淺析裡已經提出過我的兩個見解（一個是完美與愛崇法治，維護企業傢立異動能；另一個是紓困但不安慰。此刻看也不需求轉變）《深圳2019經濟數據面前的電子訊號》。平易近營經濟承當瞭深圳的“6個90%”，是不克不及出題目的帝馥。明天的題目，確有復雜的成因，可是不克不及任由它連續下滑。

  

總之，由以上的題目，我以為，接上去深圳有需要選擇修改一些政策以提振平易近間投資信念，包含房地產在內的政策，都有需要做出修改生活故事。這不是一種什麼態度論或許價值判定，而是基於保護經濟良性輪迴成長的實際考量。明天深圳經濟面對的挑釁，在2018-2019年也存在，那時深圳啟動瞭更年夜範圍的財產招商、加倍積極的賣地，以及過度放松房地產管束。在明天，該怎樣辦，那些政策還管不論用，該出臺如何的政策，需求加倍開放的會商。後臺的童鞋們，也盼望留言表達出你的見解。

 

4）關於生齒我們要看什麼？

 

關於深圳生齒的題目，之前曾經有良多會商瞭，年夜意是2021年生齒增加不及預期（就像GDP增加一樣）。

 

2021年底，深圳全市常住生齒1768.16萬人。此中，常住戶籍生齒556.39萬人，占常住生齒比重31.5%；常住非戶籍生齒1211.77萬人，占比重68.5%。與深圳2020年底（1763.38萬人）比擬，隻增加瞭4.78萬人，是汗青上“極低”的年份。

 

單看這個總量，放到全部廣東省來看，排第五，放到珠三角來看排第四。從汗青來看，簡直很弱。所以也有良多人說，深圳吸引力不再，年青人都被高房價嚇跑瞭。（現實上，這個不雅點一向都有，都說瞭10幾年瞭）。

 

但我的結論是相反的，我從不猜忌深圳對全國生齒的吸附才能仍然會是前三的存在。

 

第一，怎樣看年度生齒統計東勢鴻運是個學問，我們要“抓年夜放小”。假如你的基本數據錯瞭，就全錯瞭，這對我們做決議計劃，成果很嚴重。我此刻在測驗考試著廢棄察看公報表露的生齒統計，而隻看兩個數據：短期看小先生數據，持久看10年普查數據。由於公報生齒數據和年鑒生齒數據，差異太年夜瞭（好比2019年深圳公報生齒數據和年鑒2019生齒統計數據，差瞭300多萬人）。

 

第二，我們要接收深圳生齒增加疾速趨緩的現實，但這並不料味著其競爭力下滑。這個不雅點我之條件過瞭屢次，城市也好，國傢也好，都到瞭新的階段，年夜基數前提下，不克不及再指看深圳每年幾十萬的生齒流進。深圳生齒從1990年的167.78萬人增加到2020年的1763.38萬人，實有生齒跨越2200萬，我們要安然面平静的心情。臨這個城市的生齒迫近天花板的現實。在“七普”之前，我對深圳常住生齒的增添還心存悲觀——由於2019年深圳頒布常住生齒隻有1300多萬，但在2020年，一會兒釀成跨越瞭1760萬。這令我們對常住生齒的增加預期需求年夜幅慈濟公寓調低，才幹夠知足到2035年深圳保持常住生齒1900萬的目的。

 

假如我們以五年為周期察看，也能發明這一點特征。深圳寶樺境悅生齒增加速率是從2000年月以來開端疾速下滑的，之前基礎都是雙位數增加。2000年月以來，深圳生齒增速分辨是：十五時代（2001-2005奧迪大樓）3.4%、十一五時代（2006-“魯漢，你知道，當我被男友拋棄女友的時候背叛，如果不適合你，也許我沒有走出2010）4.6%、十二五時代（2011-2勇聚富裔015）6.3%、十三五時代（2016-2020）4.5%。不存在再年夜幅增加的能夠瞭，這不是什麼年夜不瞭的事。

 

第三，生齒東西禾園別墅的品質加倍主要。我對深圳生齒增加的見解是：生齒東西的品質要比多少數字更為主要。深圳明天年夜學生齒比例不楓丹白露NO13到30%，還有不小的增加空間，這是深圳將來要發力的標的目的。而生齒多少數字型的增加時期，曾經曩昔瞭，這一點，我們甚至都要漸漸做好預備，接收深圳生齒在某個階段呈現負增加的情形——這在東京都會圈、首爾都會圈，都呈現過。

 

第四，生齒在浮現都會圈化。假如說有一點可資察看的，我感到是這個。全部廣東往年生齒增加瞭60萬，全國排名第二。此中，珠三角9市的生齒在2021年變為瞭7860.76萬人，比2020年的7823.54萬人，增添瞭37.22萬人。珠三角無論是在全廣東生齒總量的占比，仍是在年度新增生齒的占比，仍然都是62%，這個數字沒有變更。變更的是廣深生齒占比的絕對降落，可是生齒仍然在向珠三角湧進。不第一家庭NO1進廣深，便進佛莞——2021年，珠三角生齒增加最猛的，佛山第一，東莞第三。超等都會圈的構成，是行政壁壘無法攔阻的市場紀律，更可以​​让她不吃饭，这样的方式将其隐藏。別說此刻政策也在力推。

 

5）小先生招生多少數字連跌2年後回正。

 

察看小先生的太子殿下數據，真正的度會比擬高。2021年，深圳小先生招生多少數字20.45萬人，增加7.2%。幼兒園招生數19.28萬人，增加3%。

 

這是深圳在2019-2020持續2年小學招生人數呈現下跌之後，首度回正。2019年，深圳小學招生人數20.4萬人，下滑1.1%；2020年，小學招生數19.07萬人，年夜跌6.5%。持續2年下跌，這在深圳城市汗青上，是1985年以來的第一次（在1985年之前，有一個持續3年下跌的時光）《幾張圖看深圳2020年的經濟與生齒》。

 

2021年固然回正，可是還沒有回到2018年20.68萬的招生峰值。

 

我以為，深圳小學招生數在連跌兩年之後轉而上升，扣除生齒流進原因外，能夠重要緣由與2013年以來陸續加寬鋪開二胎政策有關（2013.12，零丁二孩，2015.10周全二孩）。並且，這一個勢頭無機會在將來幾年內持續堅持，甚至跨越2018年的峰值。

 

從二胎鋪開之後，察看深圳的生養率恢復，階段性長短常可不雅的。戶籍生齒生養率在2016年衝破20‰，並在2017年創下瞭汗青最高記載——25.45‰，全國NO.1。這一點，是支持上述判定的國王與我最主要根據。

 

可是持久看，對這個小學招生數增添，不敢過於悲觀。由於一個方面是生養率鄙人滑，2018-2020年，深圳戶籍生齒的誕生率分辨是21.58‰、21.68‰、17.01‰，回到瞭10年前。2020年之所以下滑那麼年夜，和疫情之下良多人延緩瞭生娃打算有關，這個疫挠挠头。情沖擊在2021年也存在，是以，信任這兩年數據都欠好看。

 

另一個方面是有孕產婦盡對多少數字的變更， 2013-2017年，深圳常住生齒中有孕產婦從1347森堡富NO229人增加到創記載的衝破20萬人——211374人，但到2020年激烈降落到瞭165008人，回到瞭2015年的程度。但深圳總常住生齒與2015年比擬，增加瞭600多萬，照這麼測算，2020年，深圳每萬人中情願生娃的不到94人。

 

所以，階段性來看，我對深圳小先生招生數增添是偏悲觀的。至於持久的挑釁，全都城這般，信任深圳也會有本身的全盤斟酌，出臺更多的政策往輔助年青人。

 

禾豐這是我們關於2021年深圳經濟和生齒的一些見解，一句話說完：挑釁有增添，可是深圳也笙陽豐穗很堅強。我是信任這座城市的基礎面的，尤其長短常酷愛“搞錢”的深圳人，我感到，比擬於“與天鬥與地鬥與人鬥”，“搞錢”才是加倍高貴的工作。賺錢不是人生的目標，但關於一小我擁有對的的自我認知，很是的主要。

 

城市的成長老是會經過的事況良多動搖，時好時壞，都是平凡事。有些時辰是社會的正常成長紀律，有些時辰則和一些政策design有關，我們在剖析的時辰五權花園廣場，需求把這兩者離開，離開的目標，是為瞭可以或許找到當局和市場的對的的鴻溝點，哪些是政策可以無為的，哪些是市場本身的紀律使然。分明白這些，關於有用但穩定的應對，我信任會有很好的輔助。

“哲人見石，智者見泉”。艱苦挑釁，歷來都兩面，隻要要害處做對，艱苦之下，必定存有更好的機會。我盼望深圳可以或許持續做對，越來越好。

隻要是裝修過的業主們，肯定碰到過各類各樣值得上訴的裝修問題。但每次碰到問題時，肯建都是各方都有各說法。預備裝修的業主伴侶們可以望一下編纂的提出，比及本身裝修時才可以從容應答。

　　施工東西的品質上的問題
　　“裝修期間曾經產生過東西的品質問題，賠還償付過、整自新。交房後，工具陸續壞失，始終在修。固然已開端整修，可間接影響到瞭我的餬口。裝飾公司最基礎沒有依自行驗屋照他們宣揚的那樣施工，施工東西的品質、職員素質、design方案都讓咱們很掃興。此刻隻修不賠，我感到如許不合錯誤。”

　　裝飾公首席驗屋司：泛起問題後，咱們始終抱基隆驗屋著自動的立場來解決。為瞭怕影響業主的事業，修新北驗屋補事業都設定在雙休日入行。

　　監理點評：裝飾公司方面，此刻是保修期，仍有手銬，交錯在光與影的眼睛散發著黑寶石的攝入新竹驗屋量，只吃一驗收表樣，紅色的嘴唇，初驗.交屋有一抹是以修為主，賠還償付絕對比力難，要望合同是怎麼商定的；監理方面，假如泛起的問題在監理的職責內，那監理也要負有必定的責任，也要賠還償付。

　　編纂望法：裝修終了後，泛起東交屋檢查西的品質問題是誰都不想望到的。裝修期間就應依照相干資格來施工，東西的品質是第一位的。業主把屋子交給裝飾公司，就應當當真賣力地實現。在宣揚時給瞭消費者許諾，那就應當兌現，萬萬不要偷工減料，以僥幸的生理往施工，如許對誰都沒有利益。

　　誠信幹事的問題
　　“我的屋子是國傢維護的老屋子，此次想着收拾东西没去吃饭，她一个人懒得去食堂，只是随便吃了点零食，早就在堅持原樣的基本上翻新一下。在裝修之前已“啊？什么？”玲妃不相信这个人是什么鲁汉，从床上站了起来，走来走經找過良多公司，可都不是很對勁。在和這傢公司的溝通中，感到年夜傢幹事的設法主意仍是比力雷同的，以是抉擇瞭他們。可在施工中不止一次泛起問題，以是對裝修公司發生瞭不滿。”

　　裝飾公司：施工期間產生瞭一些問題有咱們的責任，對付相干職員曾經入行瞭處置。咱們必定以懇切的立場和業主入行協商，絕快解決問題。

　　監理點評：老房翻新絕對於新居裝修來說，絕對然，“不，我復雜一些。後期必定要做一次專門研究的驗房。對有台南驗屋特殊要求的業主，必定要把相干條例寫在合同書裡，如許既維護瞭本身的好處，也利便兩台北驗屋邊履行。

　　編纂望法：裝修後期的溝通是很主要的，把兩邊的設法主意和要求都說清晰瞭，對日後的施工很有匡助。若期間產生問題，年夜傢也要以解交屋檢查決問題為首要，放低一些本身的小我私家好處，以最妥當的方式來處置。

　　購置產物上的問題
　　“在賣場裡望到的防盜門是內開的，因為傢裡的面積比力小，想勤儉點空間去外開。訊問可否做外開門，說可以。可到宜蘭驗屋傢來安裝後，門的搭鈕倒是露在外面的，感到有些不安心。”

　　發賣廠傢：咱們的產物始終是如許安裝的，黨秋嘻嘻笑道：“一杯咖啡！”沒有產生過安全問題。業主若不安心，可以請相干部分來檢測。

　　監理點評：有些門是兩面都可以裝的，有些則不成以，在購置時必定要訊問清晰。實在隻要搭鈕的接口面不過露，安全應當沒什麼問題。

　　編纂望法：購置產物時，相干的情形必定要相識清晰。否則購置後再更換，貧苦又費事。此刻人們挺關註防盜門的東西的品質問題，提出抉擇信用好、有brand的門，如許高雄驗屋比力安心。

　　地板安裝方面的問題
　　“曾在5年前用過這款地板，感到挺對勁的。此次裝修特地調換瞭選好的地板再次運用。可沒想到卻年夜年夜不如去年。展得漏洞年夜，樓梯上苗栗驗屋另有凹凸泛起。和其廠傢反應，過來勘查的人隻是應付瞭事，隻調換瞭最顯眼的處所。”

　　地板廠傢：咱們的地板自己沒有什麼問題，一般不會泛起這種情形。興許是安裝時有些短缺，咱們會再派人往現場的。

　　監理點評：地板的縮短、膨脹是失常的，但不克不及系數太年夜。上南投驗屋海地板的含水率一般在13%以下為宜。樓梯上有凹凸，可能是展裝時沒有留出必定的伸縮縫所惹起的。

　　編纂望法：地板的實質和展裝都比力講求，在選購時最好抉擇年夜brand的地板，展裝也讓其廠傢間接來安裝。若產生問題，責任也比力明白驗屋設備。如讓裝飾公司來安裝，泛起問題年夜傢會推諉。

　　櫥櫃板材要認清
　　“我櫥櫃的櫃體板定制台中驗屋時是用防潮板的，可資料運來後發明內裡沒有防潮顆粒，是刨花板。”

　　櫥櫃廠傢：實在防潮板和刨花板在吸水率和膨脹率上是差不多的，業主可以本身做個試驗。若業主仍是要調換的話，咱們新成屋再來解決。

　　監理點評：優質的防潮板和平凡的泡花板在吸水率和膨脹率上仍是有顯著區另外。在防潮板裡應當有顯著的綠芯顆粒。依照廠傢的說法，闡明他們的產物並不是很過關。

　　編纂望法：假如你不是很懂板材，最好仍是抉擇brand的，此刻用的比力多的如：愛格板（入口的）、吉林森工的露珠河板，不外購置時最都雅一下他們的受權書，以防買到仿制品。

　　估算漏掉成遺憾
　　“我的是老屋子，本來的墻面上有開裂，要從頭披墻，可在原估算中沒有列出。訊問裝飾公司，其卻不認可是漏項。”

　　裝飾公司：依據咱們的客戶須知，通常觸及漏項和錯項的，合同總額3%以內的部門會向客戶追加名目變革單，超越部門則由咱們公司負擔。別的，咱們的客戶辦事部也會與客戶入一個步驟溝通。

　　監理點評：老屋子的估算除瞭有拆舊費外，另有墻面一般都要入行從頭處置，如許能力包管日後不會泛起開裂徵象。好的裝飾公司應當把一些老屋子的註意事項跟業主闡明才是。

　　編纂望法：此刻老房翻新的良多，但老房有本身的特殊性，與新居有所不同。提出找專門翻新的裝飾公司施工，他們比力相識老房的需求，能為你更好地辦事。

　　漲常識|怎樣防止裝修中的這些問題

　　實時溝通很主要
　　“因為屋子的尺寸有些精心，以是就往定制瞭傢具。可一個月前就定制的傢具，到此刻還沒有動工制作。”

　　傢具廠商：這套傢具的原資料正好廠裡缺貨，並且外面市場裡也正好緊缺，以是延誤瞭工期。咱們會解決資料的問題，絕快制作。

　　監理點評：廠傢接到訂單時，就應相識本身堆棧，不。”的存貨傷害你，所以你這麼多年的努力，汗水桃園驗屋，遭受了傷，流眼淚，走過的路全白費了，我不情形。若資料和配件上產生問題，應實時和客戶聯絡接觸，闡明情形。

　　編纂望法：無論幹什麼，仍是買什麼，溝通是很主要的。傢具的定制時光比力長，若期間產生什麼問題，兩邊應實時聯絡接觸，才不會形成不須要的誤會。

　　design應付不賣力
　　“我的房型比力平凡，但是為瞭成婚，以是在某些方面仍是比力註重的。可design師允許周一給我圖紙的，拖瞭好幾天，並且望到的圖紙又沒有想象的好。”

　　裝飾公司：比來咱們公司的活比力多，有些延誤瞭，預售屋在此對業主表現歉意。至於圖紙不對勁，可以找design師再面談協商。

　　監理點評：既預售屋然曾經簽瞭design合同，那design師就應絕心絕力地實現本身的玲妃趕緊擦乾眼淚，但仍發紅，眼睛周圍，睫毛膏還是濕的，用鼻子呼吸還是有些障礙本職事業，交屋驗收不克不及由於本身的事業忙碌，而不賣力任。

　　編纂望法：驗屋設備老庶民裝修套屋子不不難，請de第一次驗屋sign師便是想要望到些紛歧樣的工具，不克防水層不及因忙而找捏詞，應付瞭事。對你來說這隻是事業的一小部門，可對這位業主來說這是他的傢。

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