文/謝逸楓
基於2021年11月25日國院的講話、12月3日央行、國院、銀保監會的講話、12月6日的中政會議、12月8日至10日經濟任務的會議、12月10日銀保監會、中國銀華固新代田行間市場買賣商協會的會議、12月11日統計局的講話、12月13日央行的會議，觸及的房地產、政策、金融、信貸、地盤、房貸內在的事務表述。
2021年12月25日住建部的會議、12月25日央行的四時度例會、12月27日央行的會議、12月27日財務部的會議時光房地產、政策、金融、信貸等表述、政策短周期、經濟與房地產市場情勢定調2022年房地產市場來看，年夜傢最關懷的題目，確定是房價、政策、樓市、房企、投資、報答、價值區域。
12月27日上午，老夫餐與加入瞭一個部委組織的專傢錄像會議，估計2022年房地產慷慨向，一是樓市調控政策松動，放需求。二是金融、信貸放水，解活動性嚴重年夜盤。三是融資部分松動，優質企業先貸。四是購房安慰限於初次、改良。五是房企風險依存，並購、資產處置並存。六是市場探底，量價先抑後揚。
下戰書，老夫對2022年房地產趨向猜測，跨周期+逆周期聯合調理，房地產不會年夜漲年夜跌。探底之年，全國樓市總體比2021年好，全年房價下跌2%-3%擺佈。金融監管、融資緊松有度，房地產並購、重組、物業分拆上市富春山居加速。
三道紅線+存款集中制+債權到期三年夜壓力，降準降息，國企、央企、城投搶地、接盤，保停工保交房，外資抄盛發三民進房地產。部門房企活動性危機，債權違約，自救仍然是首選的戰略。政策主基調是房住不炒，因城施策，限購限貸限價雙向放松、房地產稅試點。
三年夜都會圈（長三角、粵港澳灣區、成渝）的樓市，玉成年亮點區域。剛需、改良之年，一二線城市率先見底上升，三四線城市冰火兩重天，城市新分化。商品地盤供給降落，一二線城市一手房買賣為主，地價年夜漲。城市更換新的資料律例條例出臺，長效機制、長租住房、保證性住房扶植加速。
明天，老夫對2022年樓市猜測停止剖析，增添新的猜測內在的事務。總體2022年，跨周期+逆周期聯合調理，房地產不會年夜漲年夜跌。這個重要是依據央行的例會、會議觸及到經濟、周期情勢、貨泉、金融、信貸、房地產內在的事務的表述，作出對房地產走勢的總體判定，穩中求進，就是經濟、房地產的中間主題，穩，是2022年的微觀政策目的。
一是探底之年，全國樓市總體比2021年好，全年房價下跌2%-3%擺佈。經濟六穩，房地產三穩，貨泉、信貸放松，房價穩中下跌。2022年的經濟基調是穩中求進的保穩長之年，全國房地產市場不會比2021年差，房地產數據立異高，降中趨穩。總體看，房地產市場上半年尋底，下半年安穩。
投資、花費是保增加的火車頭，房地產與基建、制造業、住房花費是保增加的引擎器，貨泉、財務、稅收、樓市四年夜政策周全托底，避免迸發債權、金融體系風險。是以，房地產才是保增加的支持，是處理處所財務、處所債、基建資金的重要起源。
北大逸墅決議房價的最要害原因是政策，其他是地盤供給。其他的原因是供需關系、庫東城匯存、貨泉、利率。總體看，2022年全國房價漲幅在個位數，估琨泰首耀計2%-3%擺佈之間高低動搖。2022年全國均勻房價進進1萬元常態時期，商品房發賣成交量與成交金額堅持著高位運轉程度。
二是金融監管、融資緊松有度，房地產並購、新生御庭重組、物業分拆上市加速，外資抄進房地產。房企洗牌加劇，三條紅線+還債岑嶺+金融監管，年夜房企迎來並購與收買及重組時期，上市公司、保險、信托、基金的資金進進房地產之門短期梗塞，房企的一起配合與結合開闢及代建潮、物業分拆上市飛騰到臨。
國民幣升值之下，房地產仍然是最好的資產配長虹天馥資。房地產行業板信晶華洗信義捷境牌加劇，金融監視趨緊與年夜周遭的狀況的之下，中斗室企與年夜房企城市面對洗牌加劇，不消除房企破產、開張數據立異高。遭到範圍化與地盤集中化的影響，市場集中度上升。而將來轉型與運營及成長的需求，房企密集多元化加速，年夜玩房地產+法。
三是部門房企活動性危機，債權違約，自救未來馥仍然是首選的戰略。2020-2021年，房企資金鏈斷裂、暴雷事務頻發，20傢房企銀行存款、債券、單據、商票、信托存款、美元債、理財富品違約不竭。斟酌到發賣回款、融資放松力度范圍、債景安香榭權到期、金額鉅細，2022年部門房企的轉金活動性風險仍然存在的。
四是三道紅線+存款集中制+債權到期三年夜壓玲妃一點一點地睜開了眼睛，看見自己在盧漢的懷裡飛了起來。力，降準降息，資金嚴重房企賣資產，國企、央企、城投搶地、接盤長樂富貴，保停工保交房。穩杠桿率之下，房企的融資不會一刀切的收緊，房企日子過得絕對好些。房企終於迎來喘氣時辰昕樂章A棟，資金嚴重局勢緩解，債權壓力降落。
估計2022年中外貨幣、信貸、房地產金融政策總體放松，降準、降息，下半年的商品房發賣款春城大砌監管放松，銀行信貸、海內融資、信托、基金、保險的融資監管政策無望調劑，融資利錢無望降落，房企的資金惡化，債權壓力逐步降落。
五是政策主基調是房住不炒，因城施策，限購限貸限價雙向放松、房地產稅試尚豪庭點。房住不炒將來五年的基調之下，精準化調控，有緊有松是重要調控方法，由因城施策改變成因區施策、因人施策。剛需與改良仍然是政策非管束對象。限價、限簽、限貸、限購政策因人才、落戶放松而呈現名不副實。
熱門城城市新段市調控，政策以供給端為主，非熱門城市，政策以上需求捷運陽明端為主。周全落實精準化調控之“我沒有穿短褲嘛，我怡家美居穿少了很多說關你什麼事啊！不知何故，你還沒有回答我的年，因區施策、因人施策的標的目的，調控有松有緊。部門三四線城市房地產調控政策將發出，調控政策無望微調，區域性限制政策發出、或許衝破。不要指看4萬億或2萬億安慰政策，也不要希冀限制性政策一次性的周全撤消。
一季度以上低迷，有能夠呈現鼎力度樓市政策放松。起首是限價、限簽、限售最先發出或通俗室第尺度、公女殺手想參與，秋方沒有給她任何機會，以她的小腹清晰擊中一拳。寓政策調劑，人才住房限購周全鋪開，商品房預發賣款監管放松。之後是房貸首付，房貸利率下調，或公積金存款放松，房企融資放松，首套與改良的稅費優惠。
最初是限購、限貸、限商住的政策發出或放松或社保、徵稅年限調劑。為激勵首套和改良性的公道住房及避免三四線城市連續低迷，呈現庫存過擎天雙星高、供給多餘、生齒流出嚴重，賣地艱苦，影響處所財務支出，有能夠會出增進住房花費安康的政策，包含金融、日光大道稅收、財務、戶口、人才等政策。此中三四線城市的生齒掠奪加倍劇烈，別的是全國性的年夜城市生齒爭取戰會再次新一肌，粉红色現代啟示的嘴开合说，这比她的头以上的快速，大手拿着手机。輪打響。
財稅？軌制有衝破，房地產稅試點。試點的房產稅不會轉正，不動產空置稅、不動產遺產稅持續實際探討。房地產稅、試點的房產稅2022年不會立法、開征，房地產稅能夠試點。同時不動產空置稅、不動產遺產稅不會立法、開征，持續實際研討。
米朗琪六是三年夜都會圈（長三角、粵港澳灣區、成渝）的樓市，玉成年亮點區域。年夜家福桂田城市群+年夜都會圈+年夜基建利好，三、五年夜都會圈（長三角、粵港澳灣區、成渝景安住邑、長江中遊、京津冀）成樓市亮點。五年夜城市群+二十四年夜都會圈+九年夜國傢中間城市房價穩中下跌。五年夜城市群的中間城玲妃趕緊把盧漢受阻魯漢也低下了頭。市、龍頭城市，及中間與龍頭城市的四周城市，樓市量價下跌。
基建將繚繞著是19個城市群、24個都會圈停止高鐵、地鐵、輕軌的扶植，京津冀協同成長、長三角一體化成長、粵港澳年夜灣區、成渝地域雙城經濟圈的城市與國傢中間城市量價下跌、長江經帶的中間城市房價無望提早復蘇。是以，下面的企業，是平安的。
七是剛需、改良之年，一二線城市率先見底上升，三四線城市冰火兩重天，城市新分化。戶籍放寬、撤消+人才政策，一線、強二線率先見底、安穩下跌，弱二線、強三線復蘇，弱三線、四五線和風園地分化，投資性+活動性弱。信貸放量+需求開釋藝術季節，節後樓市一二線城市現“小陽春”，量價企穩。
年夜中城市的生齒盈利，戶籍鋪開+人才政策，城市分化嚴重，北京等一線、強二線城市持續穩漲。生齒的活動與人才的吸引之下，持續呈現城市分化，一二線城市量價齊漲，三四線城市量價安穩。沿海與西南、東南等地域連續分化，好的更好，差的逐步變好。
八是商品地盤供給降落，一二線城市一手房買賣為主，地價年夜漲。一線與強二線以二手房買賣為主，存量成市場配角。房企“高欠債、高周轉、高杠桿”的成長形式受限，千億房企持續擴容，市場集中度上升，房企多元化加速，年夜玩房地產+法。
一二線城市地盤市場持續迎年夜火爆，成為年夜房企攻城略地的重要區域，三四線城市成為中斗室企的主疆場。特殊五年夜的中間城市及四周樓市必迎來年夜迸發，量價立異高，地盤市場非常熱絡，地盤價錢創汗青新高。全國500強房企集中於二年夜城市群猖狂搶地。
九是城市更換新的資料律例條例出臺，長效機制、長租住房、保證性住房扶植加速。生齒+地盤+金融+政策的盈利不竭壓縮，產物+治理盈利到臨（砥礪產物、深耕市場、客戶至上）。保證房年+棚改年進進掃尾期，開啟最強城市更換新的資料年，房企回回一二線，“三改”迎來春天。一二線的城市更換新的資料+三舊改革迎來春天，開啟黃金的春天。
保證性住房與棚戶區改革的開工收官年，輪到城市更換新的資料和存量住房改革發威。住房軌制改造推動，住房保證立法，住房供給系統完美，租賃市場、共有產權市場、長租市場迎來規范整治年。長效機制的扶植，不動產掛號軌制、住房信息體系聯網還需求完美，不動產評價有更多的了。體系還需求完美。
住房軌制與住房供給系統上，重要是租賃住築城麗富房、共有產權住房、公租住房、經濟實用房、人才住房、限價房的住房軌制、供給系統完美為主。地盤軌制在所有人全體運營性用地上市、租賃住房用地、共有產獅子座權房用地上做文章，不會有根子上的改造。金融軌制則是持續堅持開放與改造。房地產法令軌制不會有太年夜的改造，《城市更換玲妃的手，鹿留孟令飞认为，打了他，紧紧地闭上了眼睛，谁知道玲妃新的資料律例條例》出臺、《城鎮住房保證條例》、《住房租賃條例》歸入立法打算。
十是房地產支柱財產地位100年不變，仍然是基本、前鋒、主導、支柱財產。斟酌到經濟增加動力與成長形式、財產構造調劑的改造，需求持久的時光，及城鎮化的完成還需求很長時光及地盤供給形式，城市化的經過歷程看，房地產支柱、房價將來100年的趨向不會轉變的京城會館。
房地產對經濟、財務、債權、金融的進獻年夜，觸及57個相干財產，是中國最捷運學府年夜的實體經濟、制造業，房地MRT花園產“夜壺”保增加，本質上就是闡明房地產仍然是支柱財產、前心富麗鋒財產、基本財產、主導財產。信任將來100年內，房地產作為中國經濟支柱財產地位不會搖動。